Emsalini bilmeden arsa, gerçek değerini bilmeden ev almayın.

Kat irtifakı, bina henüz bitmeden kurulan ve arsa payına bağlı bir haktır. İnşaat sürerken daireler tapuda bu şekilde görünür. Bina bitip yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınınca tapu kat mülkiyetine çevrilir ve daire tamamlanmış bir bağımsız bölüm olarak kaydedilir. Yıllardır oturulan bir binada tapu hâlâ kat irtifaklıysa, satın almadan önce iskânın neden alınmadığını ve binada projeye aykırı bir değişiklik olup olmadığını öğrenin.

Tapu harcı satış bedelinin yüzde 4'üdür. Kanuna göre yarısını alıcı, yarısını satıcı öder; uygulamada taraflar çoğu zaman tamamını alıcının ödemesinde anlaşır. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Gerçek bedelden düşük beyan sonradan vergi incelemesine ve cezaya yol açabilir. Ayrıca her işlemde Tapu ve Kadastro'nun döner sermaye ücreti alınır, konutlarda geçerli bir DASK poliçesi de istenir. 1 Ekim 2026'dan beri bedel nakit, havale ya da EFT ile ödenecekse Güvenli Ödeme Sistemi kullanılıyor: alıcının parası bankada bloke edilir, tapu devri tamamlanınca satıcıya geçer.

Riskleri var, bilerek alınırsa yönetilebilir. Hisse, arazinin belirli bir bölümünü göstermez; hangi kısmı kimin kullanacağı paydaşlar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Paydaş olmayan biri olarak hisse aldığınızda diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanıp payı mahkemenin belirlediği rayiç bedelle sizden alabilir. Bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılır (25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda üst sınır iki yıl). Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarsa ve arazi bölünemiyorsa taşınmaz satışa çıkarılabilir. Tarım arazilerinde ayrıca asgari parsel büyüklüğü ve Bakanlık izni gibi sınırlar vardır.

En sağlam ölçü, aynı bölgede benzer evlerin yakın zamanda gerçekleşen satış fiyatlarıdır. İlan fiyatları pazarlık payı içerdiği için yanıltabilir. Bu emsallerin üzerine evin kendi özellikleri eklenir: metrekare, kat, cephe, manzara, bina yaşı, iskân durumu, otopark ve tadilat ihtiyacı. Kredi kullanılacaksa banka, SPK lisanslı bir değerleme uzmanına ekspertiz raporu hazırlatır.

İlk hesap kira getirisidir. Evin fiyatını yıllık kira gelirine böldüğünüzde evin kendini kaç yılda ödeyeceğini bulursunuz; bu süreyi bölgedeki benzer evlerle karşılaştırınca fiyatın makul olup olmadığı anlaşılır. Sonra değer artışını etkileyen konulara bakılır: ulaşım projeleri, bölgenin gelişimi, kentsel dönüşüm ihtimali ve binanın deprem açısından durumu. Kiracı bulmanın ve gerektiğinde evi satmanın kolay olup olmayacağı da hesaba katılmalı.

Kesin bir cevabı yok, ama bakılacak ipuçları var. Onaylı imar planlarını ve planlanan yol, metro gibi ulaşım projelerini inceleyin; yalnızca konuşulan bir proje ya da "emsal artacak" söylentisi henüz bir hak doğurmaz. Bölgeye gelen yeni konut ve iş alanları, nüfus artışı ve altyapı yatırımları talebi artırır. Arsanın yola cephesi, eğimi, büyüklüğü ve hisse durumu da ileride alıcı bulmanın ne kadar kolay olacağını belirler.

Önce belediyeden imar durumu belgesini alın: arsanın imarlı olup olmadığı, emsali, kat izni ve çekme mesafeleri burada yazar. Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığına, arsanın hisseli mi müstakil mi olduğuna bakın. Sınırları yerinde aplikasyonla doğrulatın. Yola cephe, eğim ve zemin inşaat maliyetini doğrudan etkiler. Bölgede imar uygulaması henüz yapılmadıysa parselasyonda arsadan düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilebilir; size kalacak alanı buna göre hesaplayın.

TAKS (taban alanı katsayısı), binanın zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır. KAKS, yani emsal, binanın toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Örneğin 1.000 m² arsada TAKS 0,30 ise bina tabanı en fazla 300 m², emsal 1,50 ise toplam inşaat alanı en fazla 1.500 m² olur. Otopark ve asansör boşluğu gibi bazı alanlar belirli sınırlar içinde emsale sayılmaz. Bu yüzden satılabilir alanı hesaplarken imar durumu belgesi ile proje birlikte okunmalıdır.

Tarla tarım arazisidir ve üzerine serbestçe konut yapılamaz. Ev yapabilmek için arazinin imar planında konut alanında kalması ya da tarım dışı kullanım izniyle birlikte belediyeden ruhsat alınması gerekir. Bağ evi gibi tarımsal amaçlı küçük yapılar ayrı kurallara bağlıdır: Ağustos 2026'daki değişiklikle bazı arazilerde istenen asgari büyüklük 5 hektardan 2 hektara indi, yapının taban alanı 30 m² ile sınırlı kaldı. İzinsiz yapılara para cezası ve yıkım kararı uygulanabilir. Tarla almadan önce il tarım ve orman müdürlüğüne ve belediyeye ne yapılabileceğini sorun.